خانه‌ریز؛ نوآوری در تأمین مالی مسکن یا ابزار جدید شهرداری برای جذب سرمایه‌های خرد؟

به گزارش صدای بورس،‌طرح خانه‌ریز شهرداری تهران با هدف ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن و امکان مشارکت شهروندان حتی در حد یک‌صدم مترمربع، به‌عنوان یکی از جدیدترین مدل‌های تأمین مالی جمعی معرفی شده است؛ اما نبود نهاد ناظر مستقل، ابهام در نقدشوندگی و دوگانگی میان هدف خانه‌دار کردن مردم و تأمین مالی پروژه‌های شهرداری، این طرح را با پرسش‌های جدی مواجه کرده است.

مدل جدید ورود به بازار مسکن

شهرداری تهران طرح خانه‌ریز را به‌عنوان یک ابزار نوین سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن معرفی کرده است؛ مدلی که بر اساس آن، هر ۱۰۰ واحد از این اوراق معادل یک مترمربع از یک پروژه ساختمانی تعریف می‌شود و شهروندان می‌توانند با سرمایه‌های خرد در این پروژه‌ها مشارکت کنند. قیمت اولیه هر واحد نیز حدود ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان اعلام شده و سقف خرید برای هر کد ملی ۱۰۰ واحد تعیین شده است.

هدف رسمی این طرح، جذب سرمایه‌های کوچک، حفظ ارزش پول در برابر تورم و تسهیل ورود مردم به بازار مسکن عنوان شده است.

خلأ نظارت؛ شهرداری هم مجری، هم تنظیم‌گر

یکی از اصلی‌ترین محورهای انتقاد به طرح خانه‌ریز به ساختار نظارتی آن برمی‌گردد. در شرایطی که این طرح نه تحت نظارت بانک مرکزی قرار دارد و نه سازمان بورس، عملاً شهرداری تهران هم نقش مجری پروژه را ایفا می‌کند و هم در تعیین سازوکار اجرایی آن نقش اصلی دارد.

این وضعیت می‌تواند زمینه‌ساز تعارض منافع شود؛ چرا که در ساختارهای استاندارد مالی، تفکیک نهاد ناظر و نهاد اجرایی یکی از اصول بنیادین شفافیت و اعتمادسازی محسوب می‌شود.

نقدشوندگی؛ وعده‌ای بدون بازار مشخص

اگرچه در توضیحات رسمی اعلام شده امکان واگذاری یا حتی بازخرید واحدهای خانه‌ریز وجود دارد، اما هنوز سازوکار مشخص و شفافی برای بازار ثانویه این دارایی‌ها تعریف نشده است.

نبود یک بازار رقابتی و شفاف برای خرید و فروش این اوراق باعث شده این طرح بیشتر یک مدل وابسته به نهاد صادرکننده محسوب شود تا یک ابزار مالی مستقل با نقدشوندگی واقعی.

خانه‌دار شدن یا تأمین مالی؟

یکی از مهم‌ترین ابهامات طرح، هدف نهایی آن است. از یک سو شهرداری تهران تأکید دارد که این طرح می‌تواند مسیر تدریجی خانه‌دار شدن را برای شهروندان فراهم کند، اما از سوی دیگر ساختار اجرایی آن بیشتر به سمت تأمین مالی پروژه‌های عمرانی و ساختمانی حرکت می‌کند.

این دوگانگی باعث شده خانه‌ریز بیش از آنکه ابزار سیاست‌گذاری اجتماعی در حوزه مسکن باشد، یک مدل تأمین مالی پروژه‌محور باشد که در قالب ادبیات رفاهی ارائه شده است.

فاصله با بحران واقعی مسکن

در شرایطی که بازار مسکن با کسری چند میلیونی واحدهای مسکونی مواجه است، این پرسش مطرح می‌شود که آیا تبدیل مالکیت مسکن به واحدهای خرد در حد متر و سانتی‌متر، اساساً توان اثرگذاری بر این بحران ساختاری را دارد یا خیر.

اما حقیقت این است چنین ابزارهایی در بهترین حالت می‌توانند نقش حفظ ارزش پول در برابر تورم را ایفا کنند، اما توان پاسخگویی به بحران کمبود عرضه مسکن را ندارند.

ابهامات اجرایی و ریسک سرمایه‌گذار

همچنان جزئیاتی مانند نحوه انتخاب پیمانکاران، فرمول دقیق قیمت‌گذاری، زمان‌بندی پروژه‌ها و سازوکار خروج سرمایه‌گذار از طرح به‌طور کامل شفاف نشده است. در غیاب این اطلاعات، سطح ریسک برای سرمایه‌گذاران خرد افزایش می‌یابد؛ به‌ویژه در بازاری مانند مسکن که ذاتاً نقدشوندگی پایین و بازدهی بلندمدت دارد.

طرحی میان نوآوری و ابهام

خانه‌ریز را می‌توان تلاشی برای ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن و توسعه مدل‌های جدید تأمین مالی شهری دانست، اما این طرح تا زمانی که تکلیف آن با موضوعاتی مانند نهاد ناظر مستقل، نقدشوندگی واقعی، شفافیت اجرایی و نسبت آن با سیاست کلان مسکن روشن نشود، بیش از آنکه یک راه‌حل قطعی باشد، در جایگاه یک تجربه پرریسک و محل بحث باقی خواهد ماند.